Geschäftsraummiete in der Schweiz und in Österreich
Ein Kurzüberblick

Auch in Österreich gibt es keine besonderen Formvorschriften für den Abschluss eines Mietvertrages.

In der Schweiz gibt es keine konkreten gesetzlichen Vorgaben bzw. Obergrenzen zum Mietzins.

Untersagt sind jedoch missbräuchliche Mietzinsregelungen. Ein missbräuchlicher Mietzins liegt dann vor, wenn ein Vermieter einen übersetzten Ertrag erzielt oder aber auch wenn der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) darf ein nach Lage, Größe, Art, Beschaffenheit, Erhaltungs- und Ausstattungszustand angemessener Hauptmietzins für Geschäftsräumlichkeiten vereinbart werden.

Ob der vereinbarte Mietzins angemessen ist oder nicht, ist primär von der Beurteilung der reellen und auf den Einzelfall bezogenen Marktverhältnisse abhängig. Ein Unternehmer kann sich auf die Überschreitung des angemessenen Mietzinses jedoch nur dann berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes gerügt hat.

Im Gegensatz zur Wohnungsmiete gibt es bei der Geschäftsraummiete keine gesetzliche Vorschrift über die Höhe einer Kaution. Jedoch muss nach der Rechtsprechung die Sicherheitsleistung in einem vernünftigen Verhältnis zu den finanziellen Risiken des Vermieters stehen.

Auch in Österreich ist die Höhe der Kaution im Bereich der Geschäftsraummiete Vereinbarungssache bzw. gibt es hier keine gesetzlichen Vorgaben. In der Regel beträgt die Kaution 3 Monatsmieten.

In der Schweiz braucht es für die Kündigung eines Geschäftsraumes keinen wichtigen Grund.

Zu beachten sind aber die gesetzlichen Kündigungsfristen:

Bei Geschäftsräumen beträgt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist sechs Monate. Eine kürzere Kündigungsfrist kann nicht rechtswirksam vereinbart werden. Möglich ist aber die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist. Der Vermieter hat immer schriftlich mittels eines für die Kündigung genehmigten amtlichen Formulars des jeweiligen Kantons zu kündigen.

Bezüglich solcher Geschäftsräume, die dem Vollanwendungsbereich des  MRG unterliegen, kann der Vermieter nur aus einem wichtigen Grund kündigen.

Der Vermieter kann nur gerichtlich kündigen. Der Mieter hingegen braucht für eine Kündigung weder einen wichtigen Grund noch muss er gerichtlich kündigen (es reicht eine schriftliche Kündigung an den Vermieter).

Kündigungsfristen:

Kündigungstermin und Kündigungsfristen richten sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Vertrag. Fehlt eine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung, gilt die gesetzliche Regelung: Geschäftsraummieten können zum Ende eines jeden Kalenderquartals (31.3., 30.6., 30.9., 31.12.) unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden.

In Österreich gibt es keine vergleichbare Regelung bzw. keine Erstreckungsmöglichkeit

Für den Fall, dass ein Mieter seine Miete nicht bezahlt, darf ein Vermieter im Mietobjekt befindliche Sachen zurückbehalten (sog. Retentionsrecht). Dies ist ein Pfandrecht des Vermieters, das ihm seine Mieteinnahmen sichern soll (und zwar im Umfang von einem verfallenen Jahresmietzins und dem laufenden Halbjahresmietzins).

Zuständig für die Durchsetzung des Retentionsrechtes ist das Betreibungsamt, welches die entsprechenden Gegenstände in das Retentionsverzeichnis aufnimmt. Der Vermieter muss anschließend einen Antrag auf Pfandverwertung stellen (innerhalb von 10 Tagen nach Erhalt des Retentionsverz., ansonsten die Pfändung wieder wegfällt).

Ein vorprozessuales Sicherungsmittel gibt es in dieser Form in Österreich nicht.

Erst im Zuge einer Mietzinsklage kann gleichzeitig ein sog. Antrag auf pfandweise Beschreibung gestellt werden, mit welchem durch die Intervention eines Gerichtsvollziehers die im Mietgegenstand befindlichen Sachen vorläufig gepfändet werden. Die Verwertung erfolgt dann aber erst im Exekutionsverfahren, wozu zunächst die Erlangung eines Exekutionstitels (Gerichtsurteil) erforderlich ist.

Für den Fall, dass ein Mieter  vorzeitig (dh. ohne Einhaltung der Kündigungsfrist) ausziehen möchte, besteht die Möglichkeit einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen. Grundsätzlich muss dieser sowohl zahlungsfähig als auch zumutbar sein und er muss bereit sein, den bisherigen Vertrag zu den geltenden Konditionen zu übernehmen.

In diesem Fall muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren bzw. wenn er diesen ablehnt, obwohl der Nachmieter die gesetzlichen Vorgaben erfüllt, kann der bisherige Mieter trotzdem ausziehen und muss seine Miete nicht weiterbezahlen.

Darüber hinaus ist es auch möglich, das Mietverhältnis auf einen Dritten zu übertragen, falls der Vermieter zustimmt. Allerdings kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Übertragung nur aus wichtigen Gründen verweigern, wenn diese z. B. für ihn unzumutbar wäre.

In Österreich gibt es keine derartige Regelung, dh. ohne Zustimmung des Vermieters (die an keine Bedingungen geknüpft ist) kann ein Mieter nicht vorzeitig (dh. ohne Einhaltung der Kündigungsfrist) aus dem Mietverhältnis aussteigen.

Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages über einen Geschäftsraum unterliegt in der Schweiz keiner staatlichen Gebühr (Rechtsgeschäftsgebühr).

In Österreich muss bei schriftlich abgeschlossenen Verträgen über Geschäftsräumlichkeiten eine sog. Rechtsgeschäftsgebühr bezahlt werden.

Die Gebühr beträgt 1 % des Wertes. Dieser Wert bemisst sich nach der Höhe des vereinbarten Entgeltes und der Dauer des Vertrages.

Verträge auf unbestimmte Zeit

Wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, sind wiederkehrende Leistungen (wie Miete-, Pacht- und Betriebskosten) mit dem dreifachen Jahreswert anzusetzen, zuzüglich allfälliger Einmalleistungen (z.B. Investitionsablösen).

Verträge auf bestimmte Zeit

Bei Verträgen auf bestimmte Dauer ist das gesamte für die vereinbarte Zeit zu leistende Entgelt der Vergebührung zu Grunde zu legen. Der Berechnung der Gebühr ist jedoch höchstens eine Dauer von 18 Jahren zu Grunde zu legen.