Der Schweizer Immobilienmarkt stellt Investoren vor neuen Herausforderungen. Das ergibt das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2019 von EY in der Schweiz.
Die Schweiz bleibt auch 2019 ein attraktiver Immobilienmarkt für Investoren. Das anhaltende Zinstief und positive Impulse der zunehmenden Digitalisierung prägen die Branche. Die Digitalisierung führt dazu, dass Konzepte wie Coworking-Spaces oder auch Produkte aus dem Affordable-Housing-Segment wie Mikro- und Serviced-Apartments in der Investorengunst zulegen.
„Der Schweizer Markt präsentiert sich weiterhin mehr als respektabel. Die wirtschaftliche Kraft und politische Stabilität sind für Investoren gewichtige Argumente, die auch 2019 für die Schweiz sprechen“, sagt Claudio Rudolf, EY Partner und Autor der Studie.
Gleichzeitig sehen 77 % der Befragten den Schweizer Immobilienmarkt im Spätzyklus und erwarten beim Transaktionsvolumen eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. So geben alle Befragten Portfoliobereinigungen als präferierte Investmentstrategie an, 94 % setzen zudem auf selektive Ankäufe. Durch das bereits sehr hohe Preisniveau schwenken viele Umfrageteilnehmer (98 %) zudem auf Investitionen im Bestand als Alternative zu kostspieligen Zukäufen um. Lediglich die Überproduktion im Baugewerbe sowie eine erwartete Rückläufigkeit der Preise von Detailhandelsflächen in peripheren Standorten können das insgesamt positive Bild für die Investoren etwas trüben.
Wohnimmobilien im Fokus
Mehr als die Hälfte der Befragten (52 %) legt ihren Investmentfokus stark bis mittelmässig auf Wohnimmobilien, 23 % setzen auf Büroimmobilien, 2 % auf Handel. Eine geografische Präferenz der Investoren lässt sich hingegen nicht erkennen. Lediglich St. Gallen und Luzern liegen mit jeweils 7 % etwas weniger stark in der Gunst der Anleger. Die Digitalisierung führt dazu, dass innovative Konzepte an Bedeutung zunehmen.
„Affordable Housing wird zum Investoren-Liebling. Getrieben wird diese Entwicklung durch neue Technologien und gesellschaftliche Entwicklungen“, sagt Daniel Zaugg, Partner und Co-Autor der Studie. „Die digital natives erwarten Flexibilität in allen Lebensbereichen und so auch beim Wohnen. Viele Investoren haben das erkannt und legen ihren Fokus verstärkt auf Produkte, die diese Nachfrage erfüllen.“
Büroimmobilienmarkt 2019 wieder optimistischer eingeschätzt
Büroliegenschaften werden im Vergleich zum Vorjahr wieder optimistischer gesehen. Zudem konnte, im geografischen Vergleich, Zürich als beliebtester Standort für Büroimmobilien-investitionen Genf ablösen. 79 % der Befragungsteilnehmer legen ihren Fokus mittelmässig bis stark auf Büroimmobilien. Und auch hier führt die Digitalisierung zum Aufblühen eines innovativen Flächenkonzepts: den Coworking-Spaces. 89 % der Befragten stimmen der Aussage zu, dass dieses Flächenkonzept stärker in den Fokus der Investoren rückt. „Coworking-Spaces schaffen es, trotz höherer Flächeneffizienz, eine grössere Zufriedenheit beim Nutzer zu erreichen. In Zeiten des Fachkräftemangels und war for talents profitieren Unternehmen von einer grösseren Zufriedenheit der Mitarbeiter mit den Arbeitsflächen. Gleichzeitig steigt die Flächenauslastung für Vermieter. Ein win-win-Geschäft“, so Rudolf.
Handelsimmobilienmarkt fällt ab – Logistikflächen profitieren
Detailhandelsflächen zeigen weiterhin einen negativen Trend: Lediglich eine von zehn befragten Personen geht von steigenden Preisen bei Detailhandelsflächen aus (1A-Standort). Die Mehrheit erwartet hingegen sinkende Preise (52 % bei 1A-Standorten, 83 % bei 1B-Standorten, 90 % in der Peripherie). Lediglich High-Street-Lagen sind aus Sicht der Umfrageteilnehmer zukunftsträchtig. „Der Siegeszug des Online-Handels führt im Retailsegment zu einer deutlichen Aufspreizung der Lagen. Periphere Standorte können mit dem Online-Handel kaum konkurrieren. High-Street-Lagen ziehen dafür mehr Frequenz. Dieser Trend spiegelt sich auch bei Logistikimmobilien wider, die das Rückgrat des E-Commerce bilden“, sagt Zaugg. 84 % der Umfrageteilnehmer stimmen der Aussage zu, dass Logistikimmobilien für die «letzte Meile» stärker in den Fokus rücken. Zentrallager werden immerhin für 72 % der Befragten attraktiver.
Megatrends Digitalisierung und demografischer Wandel prägen Umfeld
Als die prägendsten Megatrends der kommenden fünf bis zehn Jahre identifizieren die Befragungsteilnehmer den demografischen Wandel (98 %), die Zinspolitik (91 %) und die Digitalisierung (91 %). Rund dreiviertel der Befragten bemerken jedoch auch, dass die Umsetzung von Digitalisierung trotz erwarteter Effizienzgewinne zu schleppend verläuft. „Hier überlagern sich die Megatrends: Die Digitalisierung braucht schlaue Köpfe, die in Zeiten des demografischen Wandels heiss umkämpft sind. Unsere Branche muss sich anstrengen, um die Herausforderungen der Gegenwart und Zukunft meistern zu können“, erläutert Rudolf. Neben den reinen Effizienzgewinnen wird Digitalisierung allerdings auch zum Standortfaktor und -vorteil: Eine gute Konnektivität kann Lagenachteile ausgleichen. So teilt eine grosse Mehrheit der Befragten die Meinung, dass Städte, die sich stärker mit dem Digitalisierungstrend beschäftigen – sogenannte smart cities – daraus Standortvorteile ziehen können (91 %). Knapp über die Hälfte stimmt zudem der Aussage zu, dass auch dezentrale Bürolagen in Trendbezirken gegenüber etablierten Zentrallagen profitieren werden.
Informationen zur Studie
Für das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt von EY wurden wiederum Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Dies ist das neunte jährliche Barometer der seit 2011 laufenden Reihe. An der Umfrage haben rund 45 der wichtigsten Schweizer Investoren teilgenommen, sie wurden im Oktober 2018 befragt. Das Barometer soll eine Einschätzung des Schweizer Immobilien-Investitionsmarktes im kommenden Jahr wiedergeben und zudem einen Ausblick auf die Strategie ermöglichen, die Investoren im kommenden Jahr in der Schweiz verfolgen.
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